Bewertung von Grundvermögen

Grundvermögen ist für die Erbschaftsteuer seit 2009 stets mit dem Verkehrswert - auch gemeinen Wert genannt - anzusetzen. Dies gilt unabhängig davon, ob es zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört. Je nach Art des Grundbesitzes wird der gemeine Wert jedoch nach unterschiedlichen Verfahren ermittelt.

Für die Bewertung unbebauter Grundstücke ist der jeweilige zuletzt ermittelte Bodenrichtwert maßgeblich, der auf Gemeinde- bzw. Kreisebene für die verschiedenen Grundstücksarten und Lagen anhand vergleichbarer Grundstücksgeschäfte zeitnah festgelegt wird. Es ist kein Abschlag mehr vorgesehen.

Bei bebauten Grundstücken wird differenziert zwischen dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren:

  • Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Wohnungs- und Teileigentum wird vorrangig das Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei wird der Wert des Grundstückes anhand von Preisen für vergleichbare Grundstücke oder anhand von Vergleichsfaktoren (Bezugseinheit: Flächeneinheit des Gebäudes) ermittelt.
  • Das Ertragswertverfahren wird für die Bewertung von Mietwohngrundstücken sowie von Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken genutzt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Bodenwert orientiert sich an den örtlichen Gegebenheiten, der Gebäudewert beruht auf dem Gebäudeertragswert, der sich insbesondere durch die Mieten ergibt.
  • Bei Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, für die kein geeigneter Vergleichswert vorliegt oder bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt und bei sonstigen Grundstücken findet das Sachwertverfahren Anwendung. Es beruht auf den gesetzlich festgelegten Regelherstellungskosten und dem Alter des Gebäudes.